Новые проекты Z500

121

Что лучше: платить налоги на дом или отказаться от права собственности?

По сей день большое количество людей не спешат регистрировать дома и постройки на своих участках. Они даже не воспользовались «дачной амнистией», длившейся целых 13 лет, позволяющей им оформить по упрощенной схеме свою собственность.
Главная причина нежелания собственников регистрировать собственность – налоги, размер которых ежегодно увеличивается. Тактика эта работала долгое время: дом юридически вам не принадлежит, но при этом можно в нем жить и не платить государству налоги. Однако теперь ситуация усложнилась из-за изменений в российском законодательств. Чего именно теперь ждать владельцам участков, не желающим оформлять собственность на дом и землю, мы расскажем ниже.

В этой статье отвечаем на следующие вопросы:

  • Что делать можно и чего нельзя с неоформленным домом
  • Есть ли штраф за то, что дом не зарегистрирован
  • Двойной налог: кто заплатит
  • В каком случае могут снести постройку даже без суда                                                    

Ни продать, ни подарить

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ возникновение собственности на недвижимость, прекращение и переход собственности должны быть зарегистрированы в едином гос.реестре. 

Регистрации обязательно подлежат:
  • право собственности;
  • право постоянного пользования;
  • право хозяйственного ведения;
  • право пожизненного владения (наследуемого);
  • право оперативного управления;
  • ипотека и т.п.
Однако, гражданин может не регистрировать дом. Поскольку об этом не говорится ни в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в Налоговом кодексе. Дом как бы можно построить и не регистрировать, но при этом у владельца не будет никаких документов на него. Следовательно, и распоряжаться (дарить, продавать, завещать) такой недвижимостью он не сможет.
Никто по закону не может гражданина обязать регистрировать право собственности на постройки, поскольку регистрация носить заявительный характер. К тому же на владельца участка не возлагается административная ответственность за отсутствие регистрации, сроки, в которые нужно оформить постройки, тоже не обозначены, следовательно, и штрафов за неуплату налогов тоже нет. Но это касается только тех домов и построек, которые возведены на участке принадлежащему владельцу по праву собственности с соблюдением всех строительных норм, соответствуют виду разрешенного использования (ВРИ) надела.

Нет собственности – нет налога

Налог на имущество платится только в случае, когда оформлено право собственности. Если же оформления в реестре нет, то юридически нет и собственности. А если нет собственности, то и не нужно платить налоги. Люди сейчас много говорят о том, что если не оформить в ближайшие сроки постройки на своем участке, то придется платить земельный налог выше обычного. Пятикратный размер налога, возможно, придется заплатить, если будет выявлен факт неиспользования участка.

Так вместо максимальной ставки налога 0,3% на землю сельхозназначения придется заплатить налог по ставке «для прочих видов использования» (максимальная ставка 1,5%), если будет выявлен факт неиспользования земли по назначению. (Письмо Федеральной налоговой службы от 20 марта 2018 г. № БС-4-21/5157).
Такая же ситуация возникает и с дачными участками, если выявлен факт их использования в предпринимательской деятельности. (письмо Минфина России от 29.01.2019 № 03-05-04-02/4987).

Могут ли снести постройку даже без суда?

Самовольные постройки могут сноситься, но только в том случае, если собственники не приведут их в соответствие с требованиями закона ФЗ-339, в соответствии с назначением участка в отведенные сроки. Эти сроки составляют от 6 месяцев до 3 лет, согласно закону. Сносить или же приводить в соответствие (реконструировать, снижать этажность и др.) решает суд. Участок могут и вовсе отобрать, если владелец игнорирует требования по сносу или реконструкции постройки.

Но есть случаи, в которых администрация принимает решение о сносе. К ним относятся:
  • участок земли с постройкой не оформлен в собственность;
  • по закону строительство на участке вообще не положено. 
Если администрация приняла решение о сносе, то делать это должен сам застройщик. В случае сноса администрацией, ему будет выставлен счет. Оформленные постройки, или постройки, построенные на оформленных участках, не может снести никакая администрация в мире (за исключение случаев, когда постройка угрожает жизни и здоровью). Администрация может распоряжаться только на государственных и муниципальных землях без судебных разбирательств, а на своей земле хозяин только вы.
Сносить или не сносить дом на участке может решить только суд. Если судом не принято решение о сносе, власти не могут настаивать на этом.
Владельцам, которые не торопятся регистрировать недвижимость, стоит понимать, что оформление дома и земли в конфликтах с администрацией все-таки защищает.
Даже когда нет разрешения на строительство или нет документов на участок, есть случаи, когда все равно администрация без решения суда не может сносить строения:
  • отсутствуют документы на участок, но строительство завершено до вступления в силу земельного кодекса;
  • на строительство нет разрешения, но строение возведено до 14.05.98 г.
Стоит также помнить, что правила игры в нашей стране могут меняться часто и непредсказуемо. Это стоит учитывать при принятии решения регистрировать или не регистрировать дом.
Нужно помнить и о том, что есть случаи, когда государство может изымать участок с домом (прокладка автодороги, например) с выплатой компенсации. Понятное дело, что получить можно компенсацию только за зарегистрированный дом, который был возведен на участке до того, как было принято решение изъять участок.
Сегодня набирают масштабы ограничения на участки санитарно-защитных зон, зон объектов культурного наследия, охранных зон давно «забытых» газопроводов и т.п. Домами, построенными и зарегистрированными на таких участках, до того, как были установлены ограничения, можно продолжать пользоваться, и они не будут сноситься. Если же дом не был зарегистрирован, то при оформлении права собственности могут возникнуть сложности. Или дом и вовсе может быть признан самовольной постройкой с невозможностью зарегистрировать право собственности.
Регистрация земли и постройки на ней дает владельцам право по своему усмотрению распоряжаться недвижимым имуществом. Кроме того, это может защитить от произвола властей. 
Согласно федеральному закону № 503785-7 земельные участки также могут изыматься муниципальными властями. И наибольшему риску здесь подвержены собственники, не оформившие землю и строения на ней. 
Постройка на участке также может быть признана незаконной, когда при строительстве были нарушены требования по расстояниям от дорог, газопровода, ЛЭП, леса и охранных зон. Но в случае соблюдения ниже представленных условий постройку снести не могут:
  • есть документы на участок;
  • строение предназначено для садоводства или ИЖС;
  • параметры строения соблюдены;
  • регистрация постройки до 1 сентября 2018 года.

Итоги

Итак, единственный плюс отсутствия регистрации права собственности — Ваша экономия на налогах на дом, которые Вы не заплатите. При условии, что все остальные документы на участок в порядке, и дом построен согласно СНИПов, ВРИ. 
Если регистрация оформлена Вы сможете:
  • Производить любые действия, которые потребуют юридических процедур с ваши домом: Продать, подарить, передать по наследству дом, 
  • застраховать его, 
  • взять кредит на реконструкцию, 
  • сдать в аренду, 
  • оспаривать в суде любые ситуации, касающиеся Вашего дома, другое.
Без регистрации права собственности все вышеуказанное невозможно предпринять.
Регистрация права собственности — Ваша защита самоволия властей и непредсказуемости законодательства.
Надеемся, теперь вам будет легче принять решение регистрировать или нет землю и постройки. Можно, конечно, жить в неоформленном доме долго и не платить налоги. Стратегия эта хоть и выгодная, но рискованная.

Поделиться с друзьями:   

Прокомментировать статью

Пользователь
Вход/быстрая регистрация
Избранное ( 0 ) Сравнение ( 0 )
ßíäåêñ.Ìåòðèêà