Новые проекты Z500

813

Как получить разрешение на строительство


Можно ездить на машине, на которую нет документов? Можно, конечно! 
Только все прекрасно понимают, чем это чревато. Тоже самое обстоит и со строительством дома, его можно построить и без разрешения. С той лишь разницей, что не все последствия такого строительства известны. 

Поэтому, в этой статье выкладываем все, что знаем по этому вопросу: чем рискуете, начиная строительство без разрешения, что нужно для его получения, и где его получить.

Что такое разрешение на строительство?

Разрешение на строительство — это документ, необходимый для возведения объектов недвижимости и для последующей регистрации прав на нее. В статье 51 Градостроительного кодекса РФ изложены главные особенности его получения.

Что будет если не оформлять разрешение:

  • Вы не сможете завещать, подарить, продать строящийся объект. В банке вам не оформят кредит на продолжение строительства при необходимости. Поскольку нет постановки на кадастровый учет, следовательно, нет и права собственности.
  • С вас могут взимать штрафы (причем бесконечное количество раз) за самовольную постройку. Согласно ст. 222 ГК РФ возможен даже снос. Узнав о незаконной постройке, недоброжелательные соседи могут вызывать всевозможные службы.
  • Не будет присвоен почтовый адрес и нельзя будет оформить регистрацию по месту жительства.
  • Нельзя (либо будет крайне сложно) подключиться к сетям электро-, газо- и водоснабжения.
  • Вы не сможете застраховать строящийся дом.
  • Стоимость жилого дома или дачи без разрешения на строительство на рынке значительно ниже. 
  • Компании застройщики, которые выкупают кварталы с частным сектором, заранее узнают все о каждом доме. Представители таких компаний могут провоцировать на продажу недвижимости за бесценок, аргументируя это отсутствием разрешения. Если же разрешение имеется, с юридической стороны посягательства невозможны.
  • Без разрешения замороженная стройка представляет собой просто землю и строительные материалы, а с ним это будет уже часть жилого коттеджа. 

Имея разрешение на строительство:

  • Вы сможете распоряжаться имуществом как строящимся объектом, объектом недвижимости.
  • Его можно использовать под материнский капитал.
  • У вас не будет проблем с судебными спорами и штрафами, либо решать их будет гораздо проще.
  • Не возникнет сложностей с подключением к коммунальным сетям.
  • Дом на участке будет строится на законных основаниях.
  • Дому будет присвоен почтовый адрес, в нем можно будет прописаться.

Когда разрешение на строительство жилого дома обязательно, а когда нет?

Бывают случаи, когда разрешение на строительство является обязательным, но иногда можно обойтись без него. Прежде чем обращаться за получением такого документа, необходимо определить нужно ли оно в вашей ситуации. 
Первое, на что нужно обратить внимание — это вид разрешенного использования вашего участка земли. Для участков, предоставленных для ведения дачного хозяйства или садоводства, получать такое разрешение не нужно. Но если земельный надел отведен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то обязательно нужно получить разрешения на строительство.
Во-вторых, необходимо учитывать вид объекта строительства на участке. Так для строительства гаража, сооружения вспомогательного использования, а также строения, которое не является объектом капитального строительства, оформлять разрешение на строительство нет необходимости.
В-третьих, необходимо учесть, попадает ли строительство под «дачную амнистию». Основная идея этой амнистии заключается в том, что не обязательно оформлять и предоставлять разрешение на ввод строения в эксплуатацию, чтоб оформить права собственности на объект, который возведен на приусадебном участке (участке, который предназначен для ведения подсобного личного хозяйства и расположен в черте поселения). 
Здесь важно заметить, что для получения разрешения на ввод в эксплуатацию обязательным является предоставление разрешения на строительство. 
Для оформления прав собственности в соответствии с «дачной амнистией» требуются документы, которые подтверждают факт создания объекта недвижимости и содержат его описание. В 4 пункте 8-й статьи Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (ред. от 28.02.2018) говорится, что до 01.03. 2020 года получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, возведенного на приусадебном участке, не требуется. Также данное разрешение не нужно и для проведения инвентаризации (технического учета) объекта, в том числе и для выдачи техпаспорта такого объекта. То есть, кадастровый паспорт жилого дома, возведенного на приусадебном участке, до 01.03. 2020 года является единственным документом, который подтверждает факт возведения такого объекта и содержит его описание.

Таким образом, можно не получать разрешение на строительство, если документы на регистрацию права собственности будут поданы до 01.03. 2020 года. 

Но нужно учитывать, что написанное выше справедливо, если с недостроенным объектом не планируется совершение никаких сделок. В ином случае разрешение на строительство необходимо получить, чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства. Поскольку в процессе строительства может случиться всякое, и чтобы избежать риска, перед началом строительства лучше все оформлять надлежащим образом.
Четвертый случай, когда оформление разрешения на строительство является необходимым, это наличие договоренности между администрацией коттеджного поселка и собственниками участков в нем. Точнее, когда в договоре содержится такое требование. С юридической точки зрения требование управляющей компании носит рекомендательный характер. Но после подписания договора с администрацией поселка получение разрешения на строительство является договорным обязательством собственника участка.

Пакет документов, необходимых для оформления разрешения на строительство

Список документов, которые требуется предоставить для получения разрешения на строительство, может варьироваться. Все же рекомендуется сдавать максимально полный пакет документов, который включает:
  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН 
  • Документы основания: договор аренды, купли-продажи, дарения и т.п. В случае отвода участка земли требуется постановление руководителя исполнительного комитета.
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
  • Кадастровый паспорт участка.
  • Описание фасадной части дома. Текстовое и графическое описание внешнего облика строения требуется в случае строительства дома на территории исторических поселений регионального или федерального значения. При этом рекомендуется иметь архитектурный паспорт проекта дома.
  • Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
    undefined
    undefined
    , где обозначено место размещения объекта строительства. СПОЗУ базируется на топосъёмке и ГПЗУ. 
  • Понадобиться та часть проектной документации на дом, которая содержит пояснительную записку, привязку объекта индивидуального жилищного строительства к участку, информацию об инженерных сетях и о том, какие уже имеющиеся на участке постройки подлежат сносу. Вся эта информация содержится в Архитектурном паспорте дома - у нас вы можете заказать его отдельно, но вместе со СПОЗУ 2 документа обойдутся дешевле.
  • Иногда просят предоставить топографический план участка земли. 

СПОЗУ — это тот документ, на котором не нужны печати и подписи специалистов, поэтому его можно подготовить самостоятельно. Но правильность составления этого документа тщательно проверяется, поэтому мы рекомендуем заказывать его в той организации, которая разрабатывает проект вашего дома. Подготовка этого документа займет у архитектора совсем не много времени.

ГПЗУ — это официальный документ, который необходимо получить в Многофункциональном центре или в отделе архитектуры и градостроительства Администрации района по месту нахождения участка. Он выдается бесплатно по вашему запросу.

В принципе, список может варьироваться, и некоторые документы (например, выписку) органы исполнительной власти заказывают самостоятельно. Но я рекомендую сдать максимально полный пакет документов.

Где получать разрешение на строительство?

Выдавать разрешение на строительство могут органы исполнительной власти субъекта РФ, федеральные органы исполнительной власти и орган местного самоуправления, если это в их компетенции. 
Выдача разрешения на строительство загородного дома чаще всего находится в компетенции в органов местного самоуправления. Чаще всего в роли таких органов выступает администрация муниципального образования, на территории которого участок земли под застройку размещен. 
А непосредственно составлением проекта разрешения занимается подразделение (отдел) администрации по архитектуре и градостроительству.
Если строительство дома планируется в Московской области вопросы, связанные с получением разрешительных документов, решаются в многофункциональных центрах по месту нахождения земельного участка.

Что проверяют и почему отказывают в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома?

Специалисты, ответственные за выдачу разрешения, обращают внимание в первую очередь на:

  1. Все ли документы поданы вместе с заявлением. 
  2. Соответствует ли СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка) требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). 
Сделать СПОЗУ грамотно, чтобы в администрации не возникло вопросов, смогут наши специалисты ☺. Для этого вместе с проектом дома вам нужно заказать услугу «Планировка участка (СПОЗУ)»
undefined
undefined
.
Если замечаний к документам нет, вам должны выдать разрешение на строительство в течение 30 дней со дня подачи заявления. В противном случае вам обязаны выдать мотивированный отказ. 

Причины отказа могут быть следующие:

  1. Не полный пакет документов.
  2. Неточности, ошибки в предоставленных документах.
  3. Несоответствие документов требованиям ГПЗУ.
  4. Ваш земельный участок находится на территории, зарезервированной для государственных/муниципальных нужд, либо в особо охраняемой зоне.
Отказ можно обжаловать в суде, поэтому его обязаны вам оформить в виде документа, в котором указана причина отказа.
Согласно Градостроительного кодекса. разрешение на строительство выдается бесплатно.
Срок действия разрешения 10 лет. 

После получения разрешения вам необходимо в течение 10 дней передать в орган местного самоуправления следующие данные:

  1. Площадь, высоту будущего дома, количество этажей.
  2.  Сведения о сетях инженерных коммуникаций.
  3. Копию СПОЗУ (схему планировочной организации земельного участка) (для размещения в информационной базе градостроительной деятельности).
Эти документы можно отправить в электронном виде.

Выводы:

  1. Есть случаи, когда разрешение на строительство можно не оформлять, их описывает дачная амнистия. Но дачная амнистия не сможет разрешить многие другие жизненные ситуации, которые могут возникать во время строительства: сделки с недостроенным объектом, вопросы кредитования, «наезды» недоброжелателей. Поэтому застраховать себя всеми необходимыми документами. 
  2. Основной документ, который вам нужно подготовить самостоятельно — это СПОЗУ
    undefined
    undefined
    . Не советуем вам рисовать его на коленках, поскольку правильность посадки дома на участок тщательно проверяется теми, кто выдает разрешение на строительство.  Лучше заказывать его у тех, кто разработал проект дома.
  3.  Документ который потребуется при оформлении – это проект дома. Хотя бы для того, чтобы предоставить данные об инженерных коммуникациях. Остальные странички проекта можете, конечно, выбросить и строить дом по картинке, если считаете проект макулатурой ☺)). Но опыт показывает что строить по проекту не только удобнее, но и гораздо выгоднее!!! Больше об этом здесь.

Поделиться с друзьями:   

Прокомментировать статью

Пользователь
Вход/быстрая регистрация
Избранное ( 0 ) Сравнение ( 0 )
ßíäåêñ.Ìåòðèêà