Автор материала, рецензент: Андрей Мартынов, архитектор компании Z500
С чего начать строительство частного дома на пустом участке? Большинство ошибочно полагают, что с фундамента. Исходя из нашего опыта, процесс подготовки к строительству дома часто оказывается застройщиками недооцененным, и как результат строители приступают к земляным работам на 2-3 месяца позже, чем планировалось. В этой статье мы расскажем что делать после покупки участка пошагово и подскажем, как вложиться в минимальные сроки.
Если участок еще не приобретен, рекомендуем прочитать наш материал Правила выбора хорошего участка.
Содержание
Благоприятное время для строительства дома
Перечень документов для подготовки к строительству дома
Получение градостроительного плана земельного участка
Проведение геологии и геодезии
Уведомление о строительстве, получение тех условий для подведения коммуникаций
Подготовка участка к строительным работам
Благоприятное время для строительства дома
Сезоном строительства коттеджей считают весенне-летний сезон. Причиной тому плюсовая температура и длинный световой день. Но из-за большого спроса традиционно в марте месяце идет повышение цен на проектную документацию и строительные материалы. Поэтому приобретя их зимой, вы можете сэкономить бюджет на строительство.
Все земляные работы, возведение стен, монтаж кровли и внешнюю отделку следует проводить в хорошую погоду, до сезона дождей. Если в доме уже проведено отопление, внутреннюю отделку можно начинать с приходом холодов. Так, если хотите начать строительство фундамента в марте, чтобы завершить к зиме все внешние работы, то лучше уже в октябре-ноябре приступить к подготовке документов, определиться с проектом и сделать заказ.
Перечень документов для подготовки к строительству дома
Документы, необходимые для строительства дома на участке следующие:
- Паспорт
- Свидетельство о владении земельным участком
Этих документов достаточно, чтобы начать проходить этапы подготовки к строительству.
ШАГ 1 Получение ГПЗУ
ГПЗУ - это решающий документ в определении размеров вашего будущего дома. Его нельзя игнорировать! Так, если проектируемые габариты дома окажутся больше допустимых размеров, указанных в ГПЗУ, не удастся получить разрешение на строительство. И под вопросом окажется оформление документов на уже построенный дом…
Для чего нужен градостроительный план (ГПЗУ) и где его взять
К примеру, в случае, когда по ГПЗУ допустимо возможные размеры застройки 9м*11м – проект дома Z13, размеры которого 9,78м*10,38м невозможно расположить, несмотря на то, что участок это позволяет в ряде случаев.
Чтобы получить ГПЗУ, необходимо обратиться в территориальные органы власти или получить в электронном виде через портал gosuslugi.ru. Выдают документ бесплатно и в срок до одного месяца.
Сколько времени это займет:
Общий срок предоставления ГПЗУ не должен превышать 20 рабочих дней (т.е. 30 календарных).
ШАГ 2 Проведение геологии и геодезии земельного участка
Проведение геологии
Следующий шаг, который необходимо исполнить прежде, чем переходить к выбору проекта дома – это определение геологических параметров грунта купленного участка.
Трещины в стенах, сырость внутри, перекос дома - лишь некоторые из последствий неправильного выбора типа фундамента. Не думайте, что заливка более надежного фундамента будет лучшим решением. Фундаментные работы одни из самых дорогостоящих услуг. Геологический анализ и адаптация фундамента будут стоить значительно меньше, нежели расходы по его усилению на авось.
Наша компания оказывает в качестве дополнительной услуги адаптацию фундамента.
Всё что вы хотели знать о геологии участка
К тому же, ни одна уважающая себя компания-застройщик без проведённой геологии не приступит к строительству объекта. Они дорожат своим именем и не хотят через год встретиться с клиентом в суде. А вот компаниям однодневкам все равно. Они перестанут существовать, когда начнутся проблемы.
Проведение геодезической съемки
Идеально ровные участки встречаются крайне редко. Из-за небольшого уклона вода с более высоких точек может подтапливать фундамент. Чтобы этого не произошло приходится немного поднимать дом, либо даже устраивать дренажную систему. Так, чтобы определить необходимый объем земляных работ, проводят геодезические исследования.
Благодаря геодезии:
определяют наиболее выгодную посадку дома на участке (выбирается место там, где срезать и досыпать грунт нужно будет в наименьших объемах в пределах возможного пятна застройки);
рассчитывают объем земляных работ. Их наименьший объем из возможных - это экономия вашего бюджета;
определяют отметку чистого пола в проекте. Таким образом строители будут знать в каком месте участка на какую глубину закладывать фундамент.
Зачем проводить геодезические работы?
Формула надежности дома выглядит таким образом:
Геология+геодезия+адаптация фундамента = прочный фундамент и экономия бюджета.
Сколько времени займет приобретение проекта:
В среднем, пройдет от 7 до 14 дней от выезда специалистов на участок до получения результатов. Геологи и геодезисты могут работать параллельно.
ШАГ 3 Выбор проекта дома
9 причин строить дом по проекту
Польза приобретения проекта очевидна:
- проект с учётом всех требований и пожеланий – это гарантия того, что дом получится таким, каким он был задуман;
- проект будет инструментом контроля действий строительной компании;
- станет основой для составления сметы расходов;
- проектная документация будет гарантией понимания следующими подрядчиками того, что и как строилось предыдущими;
- это экономия времени при строительстве дома.
Проектная документация — это точная инструкция к действиям строителей, которая позволяет заказчику иметь точное представление о будущем доме задолго до окончания строительства.
Выбор дома – объемная задача, которую стоит разделить на этапы:
1. Прежде всего, следует определить концепцию вашего будущего дома, исходя из финансовых возможностей;
Как найти проект недорого дома
2. Затем сделать список комнат и с их назначением, определиться с этажностью;
3. Исходя из этого, переходим к расчету габаритов будущего дома, учитывая допустимые размеры, указанные в ГПЗУ.
Прежде чем приобретать типовой проект, не забудьте сделать заказ адаптации фундамента в проектном бюро, так как фундамент типового проекта рассчитан на основе распространенных характеристик грунта и топографии.
Почему фундамент должен отвечать особенностям вашего грунта
Адаптация фундамента будет учитывать не средние параметры, а характеристики грунта на конкретно вашем участке.
Сколько времени это займет:
В среднем наши клиенты проводят на сайте около полугода до принятия решения. Поэтому начинать выбор проекта рекомендуем сильно заранее.
Дополнительно от трех недель вам понадобится, чтобы окончательно определиться с проектом дома согласно данных ГПЗУ, геологии и геодезии.
Если типовая проектная документация готова (не требует адаптации к СНИПам РФ), следующее время потребуется на:
адаптацию фундамента - 14 дней.
СПОЗУ (документ, который обязательно потребуют для оформления строительства в гос. администрации) - 7 дней.
Доставку проектной документации - 2-5 дней.
Итого: минимум 5 месяцев займет выбор проекта, и полтора-два месяца (около 50 дней) на окончательное принятие решения и приобретение проекта дома.
Обращайте внимание на строку “срок разработки проекта”, если указано 30 дней, вы выбрали неадаптированный проект. Прибавьте еще до 45 календарных дней на адаптацию.
Внесение изменений в типовое решение занимает как правило от 14 до 45 дней.
Имея на руках ГПЗУ, результаты геологии и проектную документацию, можно переходить к подбору подрядчиков и уведомить гос. администрацию о начале строительства.
ШАГ 4 Оформление уведомления о начале строительства, получение технических условий на подключение к коммуникациям
Только теперь можно заявлять гос органам, что вы будете строить дом: у вас уже есть на руках все необходимое для этого. Эта бюрократическая процедура избавит вас от лишних хлопот, а возможно, и штрафов в будущем, поэтому рекомендуем не откладывать этот вопрос. К тому же, с 2018 года ее упростили: не нужно получать разрешение, нужно просто уведомить гос. администрацию о начале строительства, и если вы не получили письменный отказ в течении 7 дней — можно начинать строить.
Для этого вместе с заявлением нужно отправить в соответствующий орган власти только 3 документа:
1. Выписка из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок.
2. Схема земельного участка (СПОЗУ). Можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами архитектурного бюро.
3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Как получить разрешение на строительство
Еще одна бюрократическая процедура — получить технические условия на подключение к сетям: электрике, газоснабжению, водоснабжению, канализации. В каждом регионе свои особенности, поэтому рассказать: куда бежать и с какими документами не представляется возможным, к сожалению. В коттеджных городках этим занимается, как правило, администрация поселка.
Если не сделать этого сразу, в дальнейшем может оказаться, что, например, выделенной мощности электросети не хватит на ваши грандиозные планы. А если еще и проведение газа окажется очень дорогим, и придется обогреваться за счет электрики? А дом уже построен... - важно знать об этом заранее.
Сколько времени это займет:
Выписка из ЕГРН: от 3 до 11 дней (с учетом передачи данных из одного ведомства в другое и обратно).
СПОЗУ: 7 дней.
Подача уведомления: 9 дней.
Итого: до 9 дней нужно чтобы уведомить гос. администрацию о начале строительства, если требуемые для оформления документы у вас уже подготовлены заранее.
ШАГ 5 Выбор строительного подрядчика
Когда проект выбран, на его основе проще объяснить требования и пожелания подрядчику, что будет способствовать взаимопониманию и взаимодействию между вами.
Нашей компанией было разработано тендерное предложение - это своего рода смета, в которой отсутствует графа с ценами. Это основа для проведения нашими клиентами тендера между возможными исполнителями. Подрядчики самостоятельно оценивают работу и материалы, а заказчик, исходя из результатов, выбирает оптимальный вариант.
Как выбрать строительную компанию: на что обратить внимание
Учтите несколько важных моментов при выборе подрядчика:
Проанализируйте информацию на сайте фирмы. У каждой серьезной организации есть сайт-визитка с галереей фото домов, построенных компанией. Снимки должны дать возможность увидеть весь процесс подготовки и строительства, а не только финальный результат.
Важная составляющая анализа - отзывы с различных независимых ресурсов от реальных заказчиков. Вызывать доверие должны развернутые мнения клиентов, с подробным пояснением своей оценки.
Не останавливайтесь на онлайн знакомстве. Отправляйтесь в офис фирмы, чтобы увидеть всё своими глазами. Общаясь с сотрудниками, обращайте внимание на гибкость в подходе, и готовность к выполнению всех нестандартных пожеланий по постройке (ряд компаний выполняют только шаблонные заказы, и не готовы делать заказчику какие-то уступки).
Будучи в офисе, уточните наличие в штате фирмы закупщика и прораба. Отсутствие таких специалистов должно вас насторожить. Ведь серьёзные компании не полагаются лишь на услуги субподрядных организаций. Выясните, как осуществляется контроль над выполнением работы прораба.
Отправьтесь на строящийся объект. Не стесняйтесь задавать все интересующие вопросы. По ответам и всему, что вы увидите, сложится объективная картина качества работ данного застройщика.
Не пренебрегайте составлению грамотного договора и подробной сметы. Данная документация защитит вас и ваши финансы при возникновении спорных моментов. Имея на руках готовый проект дома, вы быстро сделаете все необходимые расходы, что в результате сэкономит время и нервы.
Узнайте про наличие судебных споров, задолженностей и долгов перед государством на сайте Федеральной налоговой службы (https://egrul.nalog.ru/index.html) по ИНН компании. Его можно запросить у отдела продаж компании или же посмотреть на сайте компании в типовом договоре, который, как правило, должен быть в открытом доступе.
Непременно поинтересуйтесь гарантийными обязательствами, которые берет на себя строительная фирма. Отговорки должны насторожить. Знайте, что компании со значительным опытом работы дорожат своей репутацией и без вопросов дают гарантию на качество выполняемых работ на срок от 10 лет.
Сколько времени это займет:
Не рекомендуем торопиться в этом вопросе, выделите минимум месяц на выбор строителей.
ШАГ 6 Подготовка участка к строительным работам
На данном этапе, когда собрана и оформлена вся необходимая документация, выбрана строительная фирма, остается финальный, но крайне важный этап – подготовка строительной площадки.
Подготовкой стоит заняться заблаговременно, чтобы после выбора исполнителя стройки не терять на это время.
Что необходимо подготовить:
1. Позаботьтесь, чтобы передвижение строительной техники ничего не затрудняло
2. Предоставьте работникам техническое помещение для личных нужд, если мобильный вагончик не предоставлен компанией самостоятельно
3. Подведите к строительной площадке электроэнергию
4. Пробурите скважину или обеспечьте временный доступ к воде от соседей
Сколько времени это займет:
Больше всего времени занимает вопрос подведения электричества к участку: 90 дней. Но столь длительное ожидание редко останавливает хозяев в желании побыстрее начать строительство, в большинстве случаев договариваются с соседями, пока службы организуют на участке столб с розетками.
От 3 дней может занять организация скважины, подъездов, бытовки, если подрядчики для этих работ у вас уже есть.
Завершив подготовку можно приступать к строительству вашего дома!
В данный момент не составит труда найти строительную фирму, но помните, что качество работ - крайне важный фактор, ведь допущенные ошибки не всегда можно исправить. Выбирая исполнителя, учтите все приведённые в этой статье моменты и после примите взвешенное решение.
ИТОГО
Давайте подытожим, вспомнив все необходимые этапы
Получите ГПЗУ. Эта документация позволяет определиться с габаритами дома.
Проведите геологические и геодезические исследования, чтобы получить исходные данные для выбора типа фундамента, посадки дома на участок.
Выберите проекта дома, учитывая данные, указанные в ГПЗУ, геологии, геодезии.
Оформите СПОЗУ и подайте уведомление о начале строительства. Получите технические условия на подключение к сетям коммуникаций.
Выберите строительную фирму.
Подготовьте строительную площадку до начала строительных работ.
Не нарушайте данную последовательность действий, каждый шаг которой - логическое продолжение предыдущего. Без получения ГПЗУ не будут известны точные размеры дома. Без геологических исследований не будет возможности приступить к строительным работам.
Некоторые из этапов можно проводить синхронно.
Итого: минимальные затраты по времени на всю подготовку составят 113 дней (календарных), то есть около трех-четырех месяцев. Это возможно, если определитесь с концепцией желаемого дома заранее, все документы вы получите и оформите без задержек, выбранный проект не потребует изменений, в течении месяца подберете строительный подряд.
Будем благодарны, если вы поделитесь своим успешным опытом постройки дома, от приобретения земельного надела и подготовительных работ к непосредственной постройке. Для нас это важно и интересно!
ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ:
Рекомендуем ознакомиться с этим материалом «Что бы я никогда не сделал в своем следующем доме», здесь мы собрали опыт застройщиков, чтобы уберечь вас от ошибок!
ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
И УЗНАВАЙТЕ НОВОСТИ ПЕРВЫМИ
 |  |  |  |  |  |
