Стоит ли покупать участок с готовым фундаментом

Рецензент статьи: Алиса Максимова, архитектор компании Z500

Покупка участка с залитым основанием – затея рискованная. Вам неизвестно, есть ли какие-то проблемы у здания или его фундамента, по какой причине прекратилась застройка и безопасно ли достраивать то, что имеется? Давайте попробуем ответить на эти вопросы.

СОДЕРЖАНИЕ

Почему люди продают участок с фундаментом

Какие риски могут ожидать покупателя

Как подстраховаться при покупке участка с фундаментом

Минусы и плюсы покупки участка с фундаментом

Почему люди продают участок с фундаментом

Основная причина – неграмотный расчет сметы, из-за чего деньги закончились еще при заливке фундамента. Впрочем, на этом причины не заканчиваются. Не исключено, что с деньгами все было в порядке, но что-то пошло не так во время строительства и пришлось отказаться от застройки. Заливка фундамента – дело затратное, соответственно, если вам пытаются продать участок с готовым основанием по цене голой земли, то это заставляет задуматься о халатности рабочих в проведении работ.

Возможные причины большого количества участков с голым фундаментом:

• Плохо рассчитанные будущие затраты, когда начало работ демонстрируется массивной монолитной плитой.
• Попытка продать землю, отданную под аренду или в пожизненное использование. С точки зрения закона, задокументированная постройка, пусть даже и не достроенная, выступает как объект для продажи, а земля идет вместе с ним. Все сделки должен проверять нотариус, и, если земля была отдана под оренду, то сделку провести не смогут.
• Удержание собственности. В случае, если государство выделяет кусок земли под застройку, его нужно привести в порядок. Отличительным знаком является одинокий фундамент.
• Несоблюдение условий договора между клиентом и застройщиком, из-за чего объект заморозился.
• Строительная компания не справилась со своими обязательствами, но земля уже была выкуплена.

Какие риски могут ожидать покупателя

Неопытный застройщик посчитает наличие старого фундамента на участке огромным плюсом, из-за которого получится сэкономить кучу денег. К сожалению, этот огромный плюс выльется в такой же огромный минус, так как подобная «экономия» оборачивается излишними тратами, превосходящими изначальный бюджет. По какой причине, казалось бы, готовый крепкий фундамент, может быть проблемой?

Несоответствие вашему проекту

Так как уже имеется база под определенный дом, вам придется вносить существенные коррективы в план своего проекта, чтобы здание могло расположиться на имеющемся основании. Обычно земля покупается с фундаментом, но проект к нему не даётся. И потом заказчик пытается "втиснуть" свои пожелания в имеющийся фундамент. Улучшить или изменить фундамент без дополнительных расходов почти нереально, поэтому придется довольствоваться тем, что есть.

По строительным нормам фундамент заливается из расчета будущей нагрузки. Возможно, что вместо каменной постройки планировалась деревянная, следовательно, готовое основание не подойдет для бетонного дома. Продавец участка может соврать вам о параметрах фундамента. Если основание не потянет ваш дом, то по залитому бетону пойдет трещина, и на строительстве можно ставить крест.

Качество заливки

Покупая голый фундамент, вы покупаете своеобразного «кота в мешке». Чтобы дороже продать землю без затрат, предприниматели хитрят, даже в вопросе заливки фундамента можно так сэкономить, что на внешний вид все выглядит хорошо, а внутри все держится на честном слове. Без профессиональной проверки невозможно точно оценить качество бетона. Ознакомьтесь с распространенными ошибками во время заливки бетона в нашей статье.

Вот список того, что нельзя узнать по внешнему виду бетона:

• Марка бетона. Марка 150М и ниже – самый плохой вариант. С таким бетоном фундамент очень быстро рассыпается. Для проверки потребуется молоток Шмидта (прибор для измерения прочности бетона) или проверка специалиста.
• Армирование – неукрепленный арматурой бетон быстро даст трещину и придет в негодность. Без вскрытия основания очень сложно оценить степень армирования. Конечно, можно использовать датчики обнаружения металлических деталей, но полноценной картины это не даст.
• Подготовительные работы с землей – по поверхностному слою ничего не скажешь, а углубляться в грунт – значит тратить драгоценное время. Недобросовестные застройщики могут заливать фундамент в несколько этапов, не беспокоясь о правильном прилегании слоев. В результате получится слоистая база с бетонами разной прочности.
• Свайное поле – много домов стоят на столбчатом фундаменте. Способ экономичен по количеству расхода бетона. Однако свайная база подразумевает контроль точек промерзания грунта, что не всегда контролируется застройщиком.
• Геодезическая съемка местности – для тех, кто закладывает фундамент для будущей продажи, эта операция бесполезна. Застройщику неинтересно, что там под землей, провалится ли фундамент под нагрузкой или нет. А там могут быть грунтовые воды, пустоты и прочие проблемные места в земле, которые нужно исправить. Но уже стоящий над ними фундамент будет сильно мешать этому. Как уже было сказано, заложенный фундамент без геосъемки, скорее всего, просядет, начнет трескаться и, по итогу, разрушиться. Подробнее о геологии участка в нашей развернутой статье.

Время заливки бетона

С помощью несложных косметических операций фундаменту старого дома можно придать вид новоиспеченного. Таким образом, застройщик может вновь обмануть покупателя, выдав разрушенный временем фундамент за только что застывший.

Затраты при демонтаже и реконструкции

В случае, если понадобится замена имеющейся базы, придется выложить кругленькую сумму. По минимальным расценкам, демонтаж квадратного шестиметрового основания под одноэтажный дом начинается от 75000 рублей. Большие или нестандартные фундаменты обойдутся дороже.

Как подстраховаться при покупке участка с фундаментом

Перед покупкой займитесь изучением фундамента – визуальный осмотр на предмет наличия сколов, трещин и прочих дефектов, снижающих несущую способность базы. Оголенная арматура тоже говорит о низком качестве конструкции.

Далее двигайтесь по порядку:

Минусы и плюсы покупки участка с фундаментом

Плюсов хоть и мало, но они есть: вы экономите время и деньги, при условии, что вам повезло с хорошим фундаментом. Вам также может повезти и с другими признаками, характерными для хорошего участка, о них вы можете узнать в нашей статье.

Главный минус – вы не знаете, кто, когда и как сделал этот фундамент. От этих неизвестных зависит то, будет ли стоять ваше здание или оно свалится в ближайший год. В эти три переменные входит следующее:

• учитывалась ли геодезия и геология грунта;
• нормально ли заложена база;
• наличие армирования или его отсутствие;
• визуальные дефекты – сколы, трещины, каверны, просадки;
• качество бетона и армирования;
• срок стояния фундамента;
• соблюдение строительных ГОСТов;
• расчет застройщика на уровень нагрузки;
• документация на недострой и т.д.

Необходимо также учитывать, что проект будущего здания по готовому фундаменту будет 100% индивидуальный. Это создаст дополнительные сложности, так как при формировании индивидуального заказа требуется постоянно участие застройщика, должны учитываться его пожелания и особенности проекта. Тем более, на проектирование уникального здания уйдет больше месяца работы, а это почти что недопустимо, так как пока идет время разработки, объект стоит, в худшем случае строительный сезон закончится и придется откладывать работу на следующий сезон.

Стоит знать, что ни один проектировщик не даст гарантии на проект, и застройщик на дом, если у него нет документации - геологии участка и проектной документации на фундамент, что в 99% случаев отсутствует.

Примеры из жизни

В качестве доказательств приведем несколько примеров, связанных с недостроем.

Первый пример покажет вам недобросовестность продавцов, незнание законов и желание как можно больше заработать. Человек купил земельный участок с фундаментом не первой свежести, спросив у продавца документы. Тот ничего, соответственно, не дал. Как потом выяснилось, у него просто не было документов на фундаментную базу и разрешения на строительства. Это не было большой проблемой для покупателя, так как фундамент все равно подлежал сносу. Спустя пару лет новоиспеченный хозяин участка убрал старый фундамент с участка, тут наведался прошлый владелец и потребовал купить этот разломанный фундамент как стройматериал. Конечно, застройщик не прав хотя бы по той причине, что фундамент – не стройматериал, даже в разрушенном состоянии. К сожалению, из-за того, что сделка не была задокументирована, продавец позволил себе интерпретировать свои слова, сказав, что он продал землю, а не фундамент. Теперь покупателю придется судиться с таким застройщиком.

Второй пример менее жесток. В строительную компанию обратился человек с просьбой разработать проект дома, основой которого будет готовый фундамент, стоящий на только что купленном участке. Компания предупредила клиента, что проект разработать они могут, но нет никаких гарантий, что фундамент выдержит, потому что про него ничего не известно. Клиент оказался в замешательстве, ведь деньги уже потрачены, а работы начать не получится, пока он не проведет полную экспертизу недостроя.

Вывод

Приобрести землю с залитым фундаментом – затея изначально рискованная, строго говоря, возможная «экономия» никоим образом не повлияет на сохранение вашего бюджета. Вас могут обмануть и вместо «свежезалитого фундамента под частный дом» вы получите разрушенную бетонную массу, на устранение которой придется потратиться. Несколько раз подумайте, нужно ли вам покупать неизвестно что ради надежды на честность продавца.

А вы бы рискнули купить участок с готовым фундаментом? Поделитесь внизу в комментариях вашим опытом↓

ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ:

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ И УЗНАВАЙТЕ НОВОСТИ ПЕРВЫМИ