Сколько стоит строительство дома в 2024 году и как оптимизировать затраты без потери качества?

Строительство дома – это важный этап в жизни, к которому нужно подходить ответственно. В 90% случаев реальная стоимость строительства превышает изначальный бюджет. Если у застройщика нет возможности покрыть дополнительные расходы, строительство замораживается. Часто такой недострой впоследствии продают по цене ниже себестоимости. В данной статье мы разберем основные факторы формирования стоимости дома, распространенные ошибки планирования, а также способы сэкономить без ущерба качеству.

Почему реальная стоимость строительства дома превышает ожидания?

• Отсутствие сметы:
  Зачастую прорабы озвучивают только стоимость квадратного метра коробки дома, не учитывая всех особенностей вашего участка и вашего проекта. В процессе неизбежно возникают непредвиденные расходы.
• Ошибки в смете:
  Смета может быть составлена с намеренным занижением затрат, чтобы привлечь клиента, что позже оборачивается дополнительными расходами.
• Изменение условий строительства:
  Например, использование других материалов, сложные погодные условия или ошибки проектирования.

Подробнее причины увеличения сметы читайте здесь, а также здесь.

Решение: Выбирайте подрядчиков, которые работают с подробной сметой и предоставляют договор с гарантией соблюдения финансовых обязательств.

Из чего складывается стоимость строительства дома?

Когда вы начинаете планировать строительство, чаще всего вы задаете вопрос: "Сколько стоит построить дом за квадратный метр?". Компании, как правило, отвечают на него стоимостью строительства коробки дома. Как дальше правильно ее воспринимать?
Коробка дома — только половина всех затрат
Коробка дома включает фундамент, несущие стены, перекрытия и кровлю. Она действительно составляет около 50% от общей стоимости строительства, но это лишь начало. Полностью готовый дом с отделкой и инженерными коммуникациями может стоить в два раза дороже.
Поэтому умножайте стоимость коробки на 2, чтобы получить ориентировчную цену готового дома.

Также есть затраты, которые не входят в стоимость коробки дома: это исследование участка (геологическое, геодезическое), проектирование, расчистка участка, подведение коммуникаций. Эти этапы могут составить до 10% от стоимости строительства.

Теперь подробнее о каждом этапе, и как правильно экономить на каждом из них.

Этапы строительства дома

Геология и геодезия: зачем они нужны и сколько стоят?

Геология: анализ состава грунтов, уровня грунтовых вод и их влияния на строительство.
Геодезия: определение рельефа участка, расчёт уклонов и уточнение расположения объекта на местности.

Почему это важно?

Геологические и геодезические исследования помогают:

• Выбрать подходящий тип фундамента (ленточный, плитный, свайный).
• Рассчитать глубину залегания фундамента и его конструктивные особенности для обеспечения долговечности конструкции.
• Убедиться, что дом не будет подвержен усадке, трещинам или деформациям.

Без этих данных проектировщики не смогут дать гарантию на надежность фундамента. Исправление ошибок, таких как трещины в фундаменте, может стоить в десятки раз дороже, чем проведение исследований.

Подробнее читайте в этих статьях: зачем нужна геология и геодезия участка.

Стоимость исследований

В 2023–2024 годах цена геологических и геодезических исследований в Московской области области составляет около 40 000 - 50 000 руб. Стоимость геодезической съемки 1700 - 2000 руб./сотка. Это составляет менее 1,5% от общей стоимости дома, что делает их крайне разумным вложением.

Можно ли сэкономить на исследованиях?

• Усиление фундамента:
  Застройщики иногда предпочитают перестраховаться и закладывают фундамент с дополнительной прочностью. Однако это увеличивает расходы на бетон и другие материалы, делая такой способ экономии спорным.
• Плитный фундамент:
  Один из универсальных вариантов – использование плитного фундамента. Он подходит для большинства типов грунтов, включая сложные (просадочные, пучинистые). Если стоимость исследований высока, застройщик может сравнить расходы на адаптацию проекта под плитный фундамент и на проведение геологических исследований, чтобы выбрать оптимальное решение.
• Риски отказа от исследований:
  Отказ от геологических и геодезических работ может обернуться серьезными последствиями:
  Трещины в стенах и фундаменте.
  Перекос конструкций.
  Сырость и плесень на полу стенах дома.

Решение проблем с фундаментом обходится в разы дороже, а в некоторых случаях невозможно без полной реконструкции.

Вывод: Геология и геодезия – это не расход, а инвестиция в надежность вашего дома. Уделите этому этапу внимание, чтобы избежать значительных затрат и проблем в будущем.

2. Проектирование

Проект — это не только план будущего жилья, но и ключ к точному расчету затрат. Важнейшая функция проекта заключается в том, чтобы определить стоимость строительства дома до начала работ.
Нет проекта — нет сметы, а без сметы вы не сможете спланировать бюджет. О других важнейших функциях проекта читайте в этой статье.

Цена проектных работ в 2024 году

Как сэкономить:

• Выбирайте типовые проекты – они дешевле.
• Внимательно определитесь с вашими желаниями и потребностями.
• При выборе проекта учитывайте, что простая форма дома, кровли и фасада уменьшает стоимость строительства. Подробнее о выборе экономичного в строительстве дома читайте здесь.

Как нельзя экономить:

Нельзя отказываться от проекта – это основа для точного расчета затрат. Его стоимость составляет всего до 1,5% от стоимости дома.

Подготовка участка

Для начала строительных работ на участке необходимо обеспечить доступ к воде и электричеству. Вода требуется для приготовления строительных смесей, полива фундамента и бытовых нужд рабочих. Электричество необходимо для работы оборудования, освещения и подключения техники. Если коммуникации не подведены, можно временно использовать генератор и ёмкость для воды. Но организовать постоянный источник воды и света рано или поздно все равно нужно будет. 

Строительство дома

Рассмотрим реальные примеры домов, построенных в Московской области одним и тем же подрядчиком: Z24 GL S, 140 м2 и Zx168 194 м2.

Строительство коробки дома Z24 GL S, 140 м2 составило 7 599 630 руб.
Строительство коробки дома Zx168, 194 м2 - 13 422 240 руб.

Что вошло в эту стоимость:

1. Фундамент. На этом этапе выполняются все работы от посадки дома на участок до утепления и гидроизоляции плитного фундамента 300 мм.
2. Стены. Строительство несущих стен наружных (400 мм для дома Z24 GL S и 375 мм для дома Zx168) и внутренних (250 мм) из газобетона D500, кладка внутренних перегородок (100 мм) из газобетона D500. А также кладка колонн из полнотелого кирпича. В этот же этап входит кладка вентканалов, устройство монолитных перемычек над оконными и дверными проемами.
   



3. Перекрытие.
   Для дома Z24 GL S: Перекрытие по деревянным балкам - полный комплекс работ от устройства монолитного пояса до утепления и гидроизоляции.
   Для дома Zx168: Перекрытие монолитное - полный комплекс работ по устройству монолитного перекрытия (утепление и гидроизоляция не предусмотрены).
4. Кровля.
   Для дома Z24 GL S: Монтаж классической стропильной системы. Монтаже кровельного покрытия из двухслойной битумной черепицы.
   Для дома Zx168: Устройство плоской кровли. Полный цикл кровельных работ, кладка парапетов из газобетона 250мм и их оштукатуривание.
   

Строительство коробки дома с внешней отедлкой Z24 GL S, 140 м2 - 10 101 934 руб.

Строительство коробки дома с внешней отедлкой Zx168, 194 м2 - 17 466 635 руб.

Ко всем предыдущим этапам добавляются следующие:

• утепление наружных минеральной ватой 50 мм стен, 
• утепление цоколя экструдированным ППС, 
• полный цикл работ по оштукатуриванию стен и откосов, 
• устройство водосточной системы, подшив свесов кровли, 
• установка оконных конструкций.

Для дома Z24 GL S на этом этапе была выполнено устройство утепленной отмостки.

Для дома Zx168 для наружной отделки использовали клинкерную плитку помимо штукатурки.

Эти цены предоставлены одним из наших партнеров. Они актуальны на октябрь 2024 года, и предполагают строительство на идеально ровном участке. Возможный процент удорожания - 7%.

Как правильно сравнивать цены строительства дома

1. При сравнении предложений важно уточнять, что именно входит в каждый строительный этап у разных компаний, чтобы избежать недоразумений. Например, строительные компании часто стремятся снизить стоимость коробки дома, чтобы сделать свое предложение более привлекательным. Это достигается за счет исключения из сметы некоторых работ, которые переносятся на последующие этапы. Например:

• Исключение лестницы на второй этаж, строительства межкомнатных перегородок.
• Отсутствие подшива свесов кровли.
• Невключение утепления чердака или плиты пола.

Эти действия не являются нарушением, так как понятие "коробка дома" не стандартизировано. Однако они вводят в заблуждение тех клиентов, которые не потрудились вникнуть в такие детали.

2. Сравнивать цены на строительство можно только для одного и того же дома, и еще лучше когда у вас уже есть проект.
Наши примеры по строительству Z24 GL S и Zx168 - это ярко подтверждают.

* - стоимость строительства 1 м2 рассчитана как отношение стоимости строительства данного этапа к общей площади дома.

Даже фундаменты домов существенно отличаются по стоимости, хотя у обоих домов они плитные, заглубленные на 300 мм.

Для правильного сравнения цен, мы разработали инструмент -“Тендерное предложение”, который вы можете заказать вместе с проектом дома. “Тендерное предложение" - это таблица Excell, которая содержит полный перечень всех необходимых работ и материалов для строительства вашего коттеджа. Строительной компании нужно заполнить эту таблицу своими ценами. Получив заполненные таблицы от нескольких фирм вы увидите реальную картину цен, которые можно сравнивать.

3. Коробка дома – это основа, включающая фундамент, стены, перекрытия и кровлю. Однако ее стоимость составляет только 50% от общего бюджета строительства.
Провести в доме все инженерные коммуникации, подключить их, выполнить внутреннюю отделку будет стоить минимум столько же, сколько и строительство коробки дома.

Стоимость строительства коробки дома х 2 = минимальная стоимость строительства дома под ключ.

Конечно, очень много будет зависеть от размаха вашей фантазии и от ваших возможностей для обустройства интерьера, поэтому стоимость может варьироваться в разы.
Для домов описанных в примере эта стоимость может составлять:

Z24 GL S - 20 203 868 руб., Zx168 - 34 933 270 руб.

Теперь считаем сумму всех затрат:

Итак мы видим, что затраты на проектирование и исследование участка в сумме не превысили 1,5% стоимости строительства под ключ.

Теперь вернемся к вопросу экономии.

Как оптимизировать затраты на строительство дома?

На чем можно экономить:

1. Строительные материалы: 
   У разных производителей цены могут отличаться. Но при выборе строительных материалов следите, чтобы их техничесике характеристики соответствовали проектным.
2. Некоторые работы: 
   Вы можете выполнять часть работ (например, монтаж сантехники или электрики) своими силами или с привлечением знакомых специалистов.
3. Этапы строительства: 
   Разделите строительство дома на этапы и сделать временные зазоры между ними. Тем самым ваши финансовые затраты будут растянуты на большем промежутке времени. При этом обязательно советуйтесь с вашим подрядчиком, в какие именно моменты можно делать паузы, иначе может пострадать качество будущего дома.

На чем нельзя экономить:

1. Строительные материалы: 
   Например нельзя уменьшать толщину стен или утеплителя в ущерб энергоэффективности. Более высокие расходы на отопление со временем превысят такую экономию. Тем более нельзя экономить на фундаменте.
2. Строительные работы: 
   Строить дом с подрядчиком, который предложил самую дешевую цену, можно только после того, как вы разберетесь из чего состоит эта цена, и получите гарантии, что цена строительства не изменится до конца всех работ. Если вы таких гарантий получить не можете, не стоит соглашаться. В большинстве случаев эта стоимость вырастает непредсказуемо.

Выводы

1. Экономить лучше на этапе проектирования, выбирая разумные решения, которые не влияют на комфорт.
2. Дом – это не только стены и крыша. Полный расчет стоимости должен включать все этапы: от геологических исследований до финишной отделки.
3. Строительство дома по проекту с надежной строительной компанией, которая работает по смете, дает финансовые гарантии на ее неизменность. Это оптимальный выбор для тех, кто хочет избежать неприятных сюрпризов. 
4. Сравнивайте стоимость строительства с помощью нашего инструмента “Тендерное предложение”.